中古住宅を購入する前に確認したいこと　第1回

2025年建築基準法改正と増築・違反建築の注意点

中古住宅を購入して、
「断熱性能を高めて暖かい家にしたい」
「耐震補強をして安心して暮らせる家にしたい」
「間取りも一から見直したい」
というご相談が増えています。

新築価格が高騰するこれからの時代、中古住宅を自分たちの暮らしに合わせてつくり直す大規模リフォームは、とても魅力的な選択肢です。

しかし、本格的な断熱改修や耐震補強を考えているのであれば、物件を購入する前に確認していただきたいポイントがあります。
なぜなら2025年4月の建築基準法改正によって、大規模リフォームをおこなうには既存住宅の法的な状況を確認することが、これまで以上に重要になったからです。

私たちが最も強くお伝えしたいのは、購入判断の「前」の考え方です。

これから中古住宅購入をお考えの方、大規模なリフォームやリノベーションをご検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

2025年4月から大規模リフォームのルールが変わりました

2025年4月の建築基準法改正により、リフォーム事情に大きな変化がありました。

大規模なリフォームをおこなう場合に、新築と同じように「確認申請」が必要になったのです。

【2025年4月の建築基準法改正による影響】

「中古住宅を購入して、暮らしに合わせて作り直そう」
とお考えの方にとっても、ハードルが上がったことになります。

断熱性向上・耐震性向上にも確認申請が必要に

「断熱性能を高めて暖かく」
「耐震補強をして安心して暮らす」
「住みやすい間取りに」

冒頭で相談が増えていると紹介したこうしたリフォームでも、法改正により申請が求められるようになりました。中古物件を購入して住みやすくリフォームする際にも、工事の前に法律に準じていることを証明する書類作成をおこないます。

たとえば真柄工務店では、住宅全体の断熱性能を高める場合は、既存住宅の壁は大きく解体し、状態を確認しながら断熱・気密工事をおこないます。さらに、耐震補強も同時に行うスケルトンリフォームであれば、柱・梁・筋交い・耐力壁・接合部なども確認して工事を進めます。

そのため現在、私たちは本格的な断熱・耐震スケルトンリフォームでは、建築確認申請の手続きを前提として考えています。

「家の中だけのリフォームだから建築確認は関係ない」という考え方ではなくなっています。

中古住宅リフォームでは「現在の建物」が重要

建築確認申請を考えるうえで重要になるのが「現在の」建物がどのような状態になっているかです。
というのも、建築当時の書類が残っている中古住宅物件でも、現在の建物が法律に違反しているケースがあるためです。

一般的に、中古住宅を購入する際に確認するべき書類として、以下の資料が挙げられます。

【中古住宅購入前の一般的なチェック項目の例】

しかし、ここで注意していただきたいことがあります。

確認済証が残っているからといって、現在の建物も適法だとは限りません。

建築当時は適法でも、その後の増改築によって建物の状態が変わっている物件があります。

実際にあった「確認済証があるのに建蔽率オーバー」のケース

実際に真柄工務店でご相談を受けた大規模リフォームのエピソードをご紹介します。

その中古住宅には、建築当時の確認済証がきちんと残っていました。
ところが調査を進めると、建築後に増築されていることが分かりました。そしてその増築によって建蔽率をオーバーしている状態になっていました。

つまり、建築当時は適法に建てられていても、その後の増築によって法令に適合しない建物になっていたのです。

建ぺい率オーバーの事実は、銀行融資に影響しました。法律に準じていない状態のままでは銀行の融資条件を満たすことができなかったためです。

この件では、増築された部分の一部を撤去する減築工事を行い、法的に適合する状態に是正したうえで、融資を受けることになりました。

幸いにも減築工事による対応ができたものの、中古物件購入時に描いていた暮らしから大きな計画変更があったことは否めないでしょう。
中古住宅の購入では、このようなケースが実際にあります。

「確認済証があります」だけで安心しない

中古住宅を購入するときに、

「確認済証があります」
「新築時にきちんと確認申請しています」

と言われれば、安心してしまうと思います。もちろん確認済証が残っていることは大切です。

しかし実際には「確認済証や当時の図面と、現在の建物が一致しているか」を確認できなければ、安心はできません。

【「現在の建物」を確認するチェック項目の例】

見た目がきれいにリフォームされている中古住宅でも、法的な問題が隠れている可能性があります。

確認済証などの書類の有無だけで納得せず「現在の建物」に問題がないかも必ず確認しましょう。

問題があるとリフォーム以外にも影響する

現在の建物の確認が十分になされていないと、希望通りの暮らしを実現できない恐れがあります。
法的な問題が購入後に判明すると、設計・予算・入居時期・融資といったさまざまな問題に波及するためです。

【現在の建物の問題によるリフォーム計画への影響】

特に中古住宅は、物件を気に入ってしまうと「他の人に買われる前に契約したい」と思ってしまいがちです。

本格的なリノベーションを前提としているのであれば、少し慎重なご検討をおすすめします。

契約に進む前に、希望通りの計画を進められるかを確かめていただきたいと思っています。

中古住宅リフォームは「買う前に問題を見つける」

中古住宅で大切なのは「買ってから」ではなく「買う前」にできるだけ問題を見つけることです。

購入してしまってから問題が見つかると、大きな計画変更のリスクがあります。

もちろん、購入前の調査ですべてが分かるわけではありません。壁の中や床下など、実際に解体してみなければ分からないこともあります。

それでもやはり、購入前にしっかりと調査をすることで、中古住宅リフォームをスムーズに進められる可能性は高まるでしょう。

【中古住宅「買う前」のチェックリスト】

本格的なスケルトンリフォームを予定しているのであれば、上記の確認項目をチェックしてから購入することをおすすめします。

売買契約をする前にご相談ください

不動産会社は、不動産売買のプロです。
一方、住宅と暮らしのプロは、私たち工務店です。

改修して長く住んでいく中古物件を決める場合には、建築士や実際に工事をする工務店の視点も欠かせません。

だからこそ真柄工務店では、断熱改修・耐震補強を伴うスケルトンリフォームをご検討されている方には、できるだけ中古住宅の売買契約をする前にご相談いただきたいと考えています。

不動産としての良しあしで物件購入を決める前に、すこし立ち止まってください。
「この中古住宅は、自分たちが希望する家へ本当に改修できるのか」という建築の視点での物件びが、後悔しない中古住宅購入の第一歩です。

次回は、中古住宅を購入して高断熱・高耐震の住宅へスケルトンリフォームする場合、どのような部分を確認する必要があるのか、そしてどの程度の費用を考えておくべきなのかについてご説明します。
◇次の記事：『中古住宅を高断熱・高耐震にするには？第2回』